Kiitos paljon, että käännyitte puoleemme kysymyksenne kanssa!

Kiinteistön kaupan virhe

Kiinteistön kaupasta ja sen virheestä säädetään maakaaressa

Kiinteistön kaupasta ja kiinteistössä olevasta virheestä säädetään maakaaressa. Myyjä on vastuussa kiinteistössä olevasta virheestä, jos hän itse tai hänen käyttämänsä kiinteistönvälittäjä on antanut ennen kaupantekoa kohteesta ostajalle virheellisiä tietoja tai on jättänyt antamatta tai oikaisematta kohteen ominaisuuksiin liittyvän tiedon, joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Myyjän tiedonantovelvollisuus

Myyjän on annettava hänen tiedossaan olevat tiedot kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta ja rakenteista sekä muista kiinteistön laatua koskevista ominaisuuksista ostajalle. Tämä tiedonantovelvollisuus koskee erityisesti niitä seikkoja, joiden vuoksi kiinteistö poikkeaa vastaavanlaisista. Jos myyjä toimii tiedonantovelvollisuutensa vastaisesti, voi kauppaa rasittaa laatuvirhe.

Kiinteistön kaupan salainen virhe

Myyjä voi olla vastuussa myös siitä, että kiinteistö poikkeaa siinä olevan salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden perustellusti edellyttää. Mitä ostaja voi perustellusti odottaa, riippuu muun muassa talon iästä, käytöstä ja kunnosta. Yleensä ostaja voi odottaa enemmän uudelta talolta kuin vanhalta. Ostaja voi myös esimerkiksi odottaa, että rakennus täyttää ne rakennusnormit, jotka olivat voimassa kiinteistön rakennushetkellä.

Ostajan tarkastusvelvollisuus

Virheisiin vetoamisoikeutta rajoittaa ostajan tarkastusvelvollisuus. Tarkastusvelvollisuus tarkoittaa sitä, että ostaja ei voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistöä koskevassa tarkastuksessa ennen kaupantekoa. Tarkastukselle asetettavat vaatimukset riippuvat siitä, missä kunnossa ja minkä ikäinen kiinteistö on. Yleensä ostaja voi täyttää tarkastusvelvollisuutensa tutkimalla kiinteistön huolellisesti. Mikäli kiinteistö on huonokuntoisempi tai kyseessä on vanhempi kiinteistö, voidaan edellyttää vielä huolellisempaa tarkastusta. Mikäli tarkastuksessa esiintyy epäilyttäviä seikkoja, ostajan tulee tutkia nämä tarkemmin, tarvittaessa asiantuntijan avustuksella.

Kiinteistössä olevaa virhettä arvioidaan kaupantekohetken kunnon mukaan

Kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö oli kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä jo kaupantekohetkellä olleesta virheestä, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin. Myyjä voi joutua vastuuseen salaisesta virheestä, vaikka hän ei olisikaan ollut tietoinen siitä.

Ostajan suorittama tarkastus

Tapauksessanne olette käyttäneet tarkastajaa. Jos tarkastaja ei ole löytänyt kiinteistöstä vikoja tai puutteita, se voi osoittaa, että ostaja on suorittanut asianmukaisen tarkastuksen.

Tarkastusvelvollisuuden arviointi korkeimman oikeuden mukaan

Korkeimman oikeuden ratkaisun (KKO 2019:16, perustelujen kohta 7) mukaan ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun myyjän antamat tiedot tai tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää. Tarkastusta ei siis tarvitse tavallisesti ulottaa sellaisiin seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttäisi esimerkiksi rakenteiden purkamista tai materiaaleista otettavia näytteitä, vaan tarkastusvelvollisuuden täyttämiseen riittää huolellisesti tehty aistinvarainen tarkastus.

Tarkastajan vastuu

Tarkastaja ei voi ottaa vastuulleen ostajan tarkastusvelvollisuutta. Tarkastajan vastuu rajoittuu usein tarkastusraporttiin ja siihen, mitä tarkastajan ja toimeksiantajan välillä on sovittu tarkastuksen laajuudesta. Jos tarkastaja laiminlyö tehtävänsä, toimeksiantaja voi nostaa vahingonkorvausvaatimuksen tarkastajaa vastaan huolimattomuuden vuoksi.

Kuinka voitte edetä?

Maakaaren mukaan ostajalla on velvollisuus tarkastaa kiinteistö ennen kauppaa edellä mainittujen edellytysten mukaisesti. Tässä tapauksessa näyttää siltä, ettei ryömintätilaa ole tarkastettu ennen kauppaa. Mikäli myyjä on antanut tietoja ryömintätilan kunnosta, voi olla perusteita vaatia myyjää vastuuseen asiasta. Tarkistakaa kauppakirjat selvittääksenne, mitä kaupantekohetkellä on sovittu.

Jos tarkastaja on laiminlyönyt tehtävänsä, voidaan tarkastajaa vastaan vaatia mahdollisesti vahingonkorvausta. Selvittäkää siis myös, mitä tarkastajan kanssa on sovittu, esimerkiksi onko hän antanut takuita suoritetusta työstä ja oliko ryömintätilan tarkastaminen erikseen mainittu.

Tarvitsetteko lisää apua?

Jos teillä on lisää kysyttävää, voit ottaa meihin yhteyttä!